Ste lastnik nepremičnine in bi jo oddajali prek d.o.o., denimo kot turistično nastanitev? Lahko vendar, če želite da d.o.o. oddajati nepremičnino v lasti fizične osebe, mora biti sklenjena pogodba o najemu.
Gre namreč za dva subjekta – fizično in pravno osebo. Fizična oseba kot najemodajalec lahko odda v najem nepremičnino d.o.o. kot najemniku. Pri tem bo fizična oseba iz tega naslova dosegala dohodek iz oddajanja premoženja v najem. D.o.o. pa lahko dalje to nepremično oddaja v podnajem.
Kaj pa, če ni pogodbe o najemu?
Če pa želi d.o.o. nepremičnino, ki je v lasti fizične osebe, oddajati v najem neposredno prek d.o.o., to ni mogoče. V tem primeru mora biti nepremičnina praviloma v lasti oziroma izkazana v poslovnih knjigah d.o.o.
Komu se pišejo stroški?
Sprotne stroške (denimo plačevanje računov za elektriko in podobno, tudi za pleskanje) brez težav lahko poravna najemnik, v tem primeru torej d.o.o.
Investicijske stroške (če denimo zamenjate parket, streho ali okna), tiste, ki dvignejo tudi ceno nepremičnine, pa mora plačati lastnik, torej v tem primeru fizična oseba. Pri tem je potrebno dodati, da če investicijske stroške vseeno povrne d.o.o., jih je treba obdavčiti, kot bi jih prejela fizična oseba, skratka sodijo v davčno osnovo fizične osebe (kot bi ta znesek prejela v naravi; kot povečanje vrednosti premoženja).
Kaj pa velja za s.p.?
Ali se lahko stanovanje v lasti kot fizična oseba in oddaja kot s.p.? Ali ga lahko kot fizična oseba oddaja svojemu s.p.?
Vse nepremičnine, ki se oddajajo v najem prek s.p. morajo biti v lasti s.p. Na podlagi cenitve ali pogodbe o nakupu jih s podjetnikovim sklepom vnesete v dejavnost s.p. Po računovodskih in davčnih predpisih namreč ni možno ustvarjati prihodkov s.p. s sredstvi, ki niso v lasti s.p. ali v finančnem najemu.
Ne glede na to, ali ste nepremičnino kupili kot fizična oseba občan po registraciji dejavnosti espeja, ne glede na to, ali ste za nakup uporabili denar iz dediščine, pridobljene pred ustanovitvijo s.p., boste v primeru prenehanja opravljanja dejavnosti s.p. morali ugotoviti tržno vrednost nepremičnine, od katere boste odšteli knjigovodsko vrednost nepremičnine. Dobljena pozitivna razlika, dobiček pri izločitvi nepremičnine v zasebno sfero, se evidentira med prihodke.
Če bi se pozneje redno zaposlili, lahko obdržite s.p. in še vedno oddajate nepremičnino v najem, opravljali bi dopolnilno dejavnost (bolj znano kot popoldanska dejavnost). Razlika bi bila le v tem, da trenutno plačujete prispevke za socialno varnost kot samozaposlena oseba, medtem ko bi v primeru opravljanja dopolnilne dejavnosti plačevali pavšalne prispevke v znesku približno 65 evrov na mesec.
S.p. je fizična oseba in sam s seboj ne more sklepati najemnih pogodb. Če pa potrebuje stanovanje za svojo dejavnost, lahko na podlagi sestavljene lastne knjigovodske listine za knjiženje stroškov, kot so: elektrika, voda, ogrevanje in podobno, knjiži te stroške v svojo dejavnost s.p.